Was dieser Vergleich wirklich misst

Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen dreht sich selten nur um die Wohnkosten dieses Monats. Die wirklich sinnvolle Frage lautet, wie viel Wohnen Sie über die Jahre kostet, in denen Sie voraussichtlich bleiben, und welchen Wert Sie am Ende dieses Zeitraums noch halten. Dieser Rechner hilft, beide Wege über denselben Zeithorizont zu vergleichen. Auf der Mietseite summiert er die monatliche Miete und berücksichtigt die erwartete Mietsteigerung im Zeitverlauf. Auf der Kaufseite kombiniert er Anzahlung, Kaufnebenkosten, Hypothekenzahlungen, Grundsteuer, Versicherung und laufende Instandhaltung und verrechnet diese Eigentumskosten anschließend mit dem Eigenkapital, das am Ende des Vergleichszeitraums noch im Haus stecken kann.

Diese Struktur ist wichtig, weil Kaufen nicht einfach nur eine Ausgabe ist. Ein Teil jeder Hypothekenzahlung reduziert die Restschuld, und wenn der Immobilienwert steigt, kann ein Teil des im Objekt gebundenen Geldes später über Eigenkapital zu Ihnen zurückkommen. Mieten ist einfacher und oft flexibler, aber die Zahlungen schaffen normalerweise keinen Vermögenswert für Sie. Deshalb eignet sich der Rechner am besten als Planungstool für vergleichbare Wohnoptionen, nicht als Aussage, dass eine Option immer überlegen ist.

So verwenden Sie den Rechner

Beginnen Sie mit der monatlichen Miete für eine Wohnung oder ein Haus, in dem Sie tatsächlich wohnen würden. Geben Sie anschließend den Kaufpreis eines vergleichbaren Objekts ein. Wenn Mietobjekt und Kaufobjekt sich stark in Größe, Lage, Zustand oder Instandhaltungsaufwand unterscheiden, wird der Vergleich weniger aussagekräftig, weil Sie nicht mehr gleichwertige Wohnoptionen vergleichen.

Legen Sie danach die Finanzierungsannahmen fest: Eigenkapitalquote beziehungsweise Anzahlung, Hypothekenzins und Kreditlaufzeit. Diese Werte bestimmen die monatliche Hypothekenzahlung. Ergänzen Sie anschließend die Eigentumskosten, die oft unterschätzt werden: Grundsteuer, Wohngebäude- oder Hausversicherung und jährliche Instandhaltung als Prozentsatz des Immobilienwerts. Die Instandhaltung sollte normale Abnutzung, Reparaturen und Rücklagen für Ersatz über die Zeit abbilden, nicht nur kleine monatliche Reparaturen.

Geben Sie dann Kaufnebenkosten, erwartete jährliche Mietsteigerung, erwartete jährliche Wertsteigerung der Immobilie und die Anzahl der Jahre ein, die Sie voraussichtlich bleiben. Dieser letzte Zeithorizont ist eine der wichtigsten Eingaben der gesamten Berechnung. Eine kurze Haltedauer lässt Kaufen oft schwächer aussehen, weil anfängliche Kosten auf weniger Jahre verteilt werden. Eine längere Haltedauer gibt Kredittilgung und möglicher Wertsteigerung mehr Zeit, relevant zu werden.

Methode und Annahmen

Der Mietpfad erhöht die Miete einmal pro Jahr um den angegebenen Prozentsatz und summiert die insgesamt gezahlte Miete über den gewählten Zeitraum. Der Kaufpfad beginnt mit Anzahlung und Kaufnebenkosten. Anschließend schätzt er die monatliche Zins- und Tilgungszahlung anhand des gewählten Zinssatzes und der Laufzeit. Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung werden als laufende Eigentumskosten ergänzt. Am Ende des Vergleichszeitraums schätzt der Rechner das verbleibende Eigenkapital aus zwei Quellen: dem zurückgezahlten Kreditbetrag und der angenommenen Veränderung des Immobilienwerts.

Der ausgewiesene Unterschied zwischen Kaufen und Mieten sollte als Szenarioergebnis gelesen werden, nicht als garantierte Prognose. Ein positiver Kaufvorteil bedeutet, dass Kaufen unter diesen Annahmen günstiger ist. Ein negativer Wert bedeutet, dass Mieten unter diesen Annahmen günstiger ist.

Ergebnisse einordnen

Achten Sie besonders auf das Verhältnis zwischen den gesamten Nettokosten des Kaufs und dem aufgebauten Eigenkapital. Eine hohe monatliche Hypothekenzahlung bedeutet nicht automatisch, dass Kaufen schlechter ist, wenn ein wesentlicher Teil der Zahlung Eigenkapital aufbaut. Ebenso macht eine heute niedrige Miete das Mieten über einen langen Zeitraum nicht automatisch günstiger, wenn die Mieten stark steigen.

Der Break-even-Wert ist besonders nützlich. Er schätzt, ab wann Kaufen günstiger wird als Mieten, sofern ein solcher Schnittpunkt unter den gewählten Annahmen überhaupt entsteht. Wenn Sie voraussichtlich vor diesem Zeitpunkt umziehen, kann Mieten effizienter sein, selbst wenn Kaufen über einen deutlich längeren Zeitraum besser aussieht.

Beispiel und Grenzen

Angenommen, die Miete beträgt 1.400 € pro Monat und ein vergleichbares Haus kostet 320.000 €. Sie planen 20 % Anzahlung, einen Hypothekenzins von 4,2 %, eine Laufzeit von 25 Jahren, 1,1 % Grundsteuer, 90 € pro Monat für Versicherung, 1,2 % jährliche Instandhaltung, 3 % Kaufnebenkosten, 2,5 % jährliches Mietwachstum, 2 % jährliche Wertsteigerung des Hauses und eine Haltedauer von 9 Jahren. In diesem Szenario kann der Rechner zeigen, ob die Eigentumskosten durch langsameres langfristiges Kostenwachstum und steigendes Eigenkapital ausgeglichen werden oder ob Mieten weiterhin der günstigere Weg bleibt.

Dieses Tool vereinfacht die Realität. Es modelliert keine Verkaufstransaktionskosten, keine Steuern nach lokalen Regeln, keine Anlageerträge auf Geld, das nicht für die Anzahlung verwendet wird, keine großen einmaligen Reparaturen, keine Hausgeld- oder HOA-Gebühren, kein Leerstandsrisiko bei vorübergehenden Umzügen und keine Zinsänderungen nach einer Refinanzierung. Nutzen Sie es, um Szenarien zu vergleichen, Annahmen zu testen und zu verstehen, was das Ergebnis antreibt, nicht um eine Entscheidung aus einer einzigen Zahl abzuleiten.